Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Основания для выдела доли супругов
Перед тем как начать выделение доли необходимо понять, чем оно отличается от раздела имущества после расторжения брака. Итак, при выделе лицо, сделавшее это, не имеет права претендовать на получение прав собственности на остальную часть жилого помещения. То есть фактически размер и местонахождение доли определено и зафиксировано документально.
Главным основанием для выделения части в общем имуществе, является желание одного из супругов инициировать эту процедуру. Поводов же для этого огромное множество, например:
- бракоразводный процесс;
- наличие имущественных споров во время брака;
- кредитная организация желает обратить взыскание на имущество одного из супругов.
Обязательно ли выделять доли?
Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право. По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.
Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать. Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать. Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.
✅ Отказ в выделении супружеской доли
Существует ли отказ в выделении доли супруга из совместно нажитого имущества – квартиры или частного дома?
Ответ на этот вопрос частично уже был затронут в нашей статье. Напоминаем, если в имуществе невозможно выделить долю, супруг вправе требовать от другого супруга соразмерную компенсацию. Например, если в результате соглашения жена получила бы ⅓ доли, но «отрезок» нельзя приравнять к комнате – муж должен выплатить денежную или иную компенсацию.
Второй вариант для супругов – определить порядок пользования жилым помещением, минуя выделение долей. Если отношения мирные, такой способ имеет право на жизнь. Но если супруги не могут прийти к согласию и постоянно на нервах – лучше не тратить время на порядок пользования квартирой.
Выдел части имущества во внесудебном порядке
Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.
Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.
Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.
Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:
- заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
- правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
- соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
- техпаспорт с внесенными изменениями;
- документы, подтверждающие личности заявителей;
- квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.
Выдел части из совместной собственности
Если размеры долей граждан, участвующих в общей собственности, не определены, выдел из такого имущества происходит после расчета размеров частей всех участников. По общему правилу, в квартире, находящейся в совместной собственности, доли между владельцами разделены поровну, если не достигнуты иные договоренности.
Порядок выдела доли в совместной собственности таков, как и в отношении квартиры, находящейся в долевом владении. Осуществляется операция на основании соглашения или судебного решения. Понятно, что второй вариант более затратный по деньгам и времени.
Даже если заинтересованное лицо обратится к юристу с вопросом, как выделить долю в квартире из совместной собственности супругов, он перечислит только три варианта действий:
- брачный договор;
- соглашение;
- суд.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
При общей совместной собственности допускается присвоить долю ребенку до 18 лет, но он вправе только пользоваться имуществом – распоряжаться им он сможет при совершеннолетии.
Если жилье приобретается с использованием маткапитала, то детям оформляется выделение долей. Если сразу оформить доли нет возможности, то собственник может сделать это позже в установленные законом сроки – посредством составления соглашения или договора дарения. Матери необходимо оформить нотариальное обязательство о выделении долей детям.
Особенности продажи выделенной доли в квартире
Когда становится вопрос о продаже доли, многих интересует, можно ли продать долю в квартире без выделения в натуре. Важно отметить, что остальные собственники будут иметь преимущественное право покупки данного имущества, поэтому в первую очередь необходимо предложить выкупить продаваемую часть им. Такое предложение должно быть подано в письменном виде.
Если совладельцы отказываются от него либо ничего не отвечают, продавать долю можно другому лицу на тех же условиях. Цена не может быть ниже, чем предлагалась соседям.
Лица, которые хотят продать долю в квартире без выделения, часто сталкиваются с несогласием со стороны своих соседей. В таком случае остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Первый владелец действует в своих интересах, предоставленных им законом, а потому при наличии оснований может рассчитывать на положительное решение суда.
Родителям следует также обезопасить права своих детей. Выделение доли ребенку в квартире с обременением может привести к тому, что, если супруги не выплатят долг по кредиту, несовершеннолетний потеряет свою долю в счет погашения задолженности.
Как выделить долю в совместной собственности
На законодательном уровне предусмотрено три способа, как выделить доли в совместной собственности супругов, два из которых основываются на самостоятельном решении, принятом в добровольном порядке без принуждения, а третий базируется на вынесении судебного вердикта.
Что такое выделение собственной доли знают многие. Это приобретение личного права собственности на свою часть имущества. Основными причинами, которые связаны с таким выделением, являются возникшие разногласия между владельцами.
Для лица, желающего провести данную процедуру, будет оформлено индивидуальное владение собственностью и прекращено наличие общего имущества. Ситуации, которые требуют определение доли:
- При необходимости продажи или иного распоряжения своей частью собственности.
- Желание иметь именно свое индивидуальное имущество.
- Помогает избежать ряд ограничений, которые могут возникнуть при совместном владении.
- При желании сдавать в аренду свою часть жилья.
Порядок проведения процедуры
Право на выделение части в обязательном порядке должно регистрироваться в соответствующих органах после составления заявления и приложения некоторых документов с оплатой госпошлины.
Оформление выделенных долей проходит в обычном порядке и после ее завершения владельцам будут выданы свидетельства. Оно является главным документом, которое подтверждает владение над выделенной частью имущества.
Процедура проводится двумя способами: по обоюдному согласию владельцев общего имущества, либо через судебное решение.
ВНИМАНИЕ! Независимо от того, как будет проведена процедура требуется присутствие эксперта, который предложит несколько вариантов выдела. В дальнейшем они прописываются в отчете, и если дело доходит до суда, то мнение эксперта будет учтено.
Выдел доли в имуществе указывается в специальном договоре, с учетом всех данных проведенной экспертизы. Решая вопрос добровольно, собственники могут самостоятельно поделить недвижимость.
Образец соглашения об определении долей в квартире 2020
Основные пункты соглашения:
- «шапка» – название документа, место и дата составления;
- ФИО, паспортные данные, адреса подписавшихся (совладельцев);
- подробные сведения о квартире – точный адрес расположения, кадастровая информация, подъезд, этаж, корпус, строение, общая площадь (жилая и нежилая), число комнат и прочие параметры;
- данные о документах на квартиру – на основании чего она была получена в общую совместную собственность, какими документами подтверждается право;
- указать на обоюдное желание сособственников изменить правовой статус жилого объекта – вместо общей совместной определить общий долевой;
- определить размер долей (частей) – цифровое значение дробью (пример: супругам ⅖, троим детям по ⅕);
- определить площадь, которая достанется каждому из участников раздела;
- права и обязанности;
- условия сделки;
- ФИО с расшифровкой и подписи сторон.