1. Можно ли выделить долю в натуре в квартире.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1. Можно ли выделить долю в натуре в квартире.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

• Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

• Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.

Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.

На каких условиях возможен выдел доли?

В Постановлении ВС № 8 (от 21.12.1993) указывается, что из общей долевой собственности можно выделить долю в натуре только, если имеется техническая возможность предоставить собственнику изолированное жилое и подсобные помещения. Также для выдела необходимо, чтобы собственник обладал возможностью сделать отдельный вход в это помещение.

Если такой технической возможности не имеется, определяют порядок пользования жилым помещением.

Выделение доли в натуре в квартире многоквартирного дома – процедура не частая по причине отсутствия технических возможностей. Если она и осуществляется, то, как правило, в квартирах, расположенных на первом этаже, чтобы можно было сделать отдельный вход. Плюс подвод коммуникаций в обособленное жилье не должен мешать прочим жильцам и создавать угрозу повреждения общей конструкции здания.

В каких случаях выделение доли в квартире в натуре невозможно:

• Общий размер и планировка жилья не позволяют провести выдел технически. Например, если речь идет о небольшой однокомнатной квартире;
• Если выдел в натуре нарушит целостность основных конструкций здания;
• Когда выделенная доля не может быть признана пригодной для проживания согласно СНиП. К примеру, если в получившейся комнате невозможно сделать оконный проем;
• Если выделение доли нарушает права и имущественные интересы третьих лиц.

Если выдел в натуре невозможен, а собственник не желает устанавливать договорной режим пользования, остается свою долю в квартире только продать. Возможность получения денежной компенсации закреплена в ст. 252 ГК РФ.

Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.

Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.

Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.

Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.

Раздел квартиры. Примеры судебной практики

Суды общей юрисдикции часто рассматривают заявления, где заявляется выдел доли квартиры в натуре. Судебная практика по этому вопросу очень разнообразна, так как на исход каждого дела влияет множество факторов.

Пример № 1

Для разрешения спора суд может назначить экспертизу для установления технической возможности раздела квартиры, величину затрат на перепланировку и их соотношение с ценой самого объекта.

Пример № 2

При невозможности выдела без ущерба всей квартире, собственник имеет возможность получить выплату цены доли другими участниками. При этом это право реализуется при условии, что другие дольщики согласны принять в свою собственности часть владения заявителя.

Пример № 3

В качестве исключительной меры возможно лишение собственника его доли в квартире. Оно инициируется кредитором, который также является владельцем части помещений, при соблюдении следующих условий:

• Незначительный размер доли.
• Подтверждённая судом невозможность выдела в натуре.
• Отсутствие у ответчика интереса в использовании имущества.

Так, в Кемеровском областном суде рассматривалось дело, где на отрицательный вердикт судей повлияла невозможность истца доказать, что ответчик (тот, кого желают лишить права) не имеет желания использовать имущество. И всё потому, что последний к моменту судебного заседания подал иск о вселении в спорную квартиру.

Кроме того, в исковом заявлении должно быть заявлено об обязании владельца доли принять компенсацию её стоимости, поддержанное всеми участниками собственности.

Оформление доли через суд

Если же согласия между собственниками достичь не удается, инициатор выделения доли имеет право обратиться в судебные органы. Чтобы дело было решено в пользу заявителя, следует придерживаться определенного порядка.

Первое, что нужно сделать – получить экспертное заключение с определением, возможно ли вообще выделение доли в натуре в имеющемся жилье. При этом нужно проследить, чтобы в заключении специалиста было оговорено:

• наличие технической возможности разделения квартиры;
• соотношение всех долей в разделяемом помещении в процентном и денежном эквиваленте;
• варианты физического выделения доли с возможными перепланировками;
• рыночная цена делимой недвижимости с учетом износа жилья;
• физические и материальный эквивалент доли, на которую претендует заявитель.

Примеры «незначительной доли»

Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:

• если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
• истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
• если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.

Выделение доли в натуре дает множество преимуществ собственнику.

Он может:

Продать жилую площадь	Продавец для начала должен предложить свое имущество другим владельцам. Для этого нужно письменно их уведомить, подождать ответ 30 дней. Если они не отреагировали, то гражданин может предложить покупку иным лицам, но цена не должна быть меньше первоначальной.
Передать в аренду	Необходимо заручиться письменным согласием иных собственников. Только после этого можно заселять новых квартирантов.
Подарить	Дарственная оформляется в нотариальной конторе, но денежных средств за безвозмездно переданные имущественные активы даритель не получит.

Подумайте, прежде чем требовать выделения части квартиры. В некоторых случаях это невыгодно. Для начала можно проконсультироваться с юристом, он поможет разобраться во всех нюансах.

При каких обстоятельствах выделяются доли совладельцев в квартире

Право выделения собственной доли (части) имеется у каждого совладельца общего имущества. По результатам этой процедуры обладатель доли получает отдельную жилплощадь, изолированную от прочих совладельцев и имеющую отдельный вход, свою кухню, персональный санузел. Иными словами, образуется новое полноценное жилье – квартира, пребывающая в единоличной собственности конкретного гражданина.

Выделение долей (частей) совладельцев в общей жилой недвижимости может потребоваться при таких обстоятельствах:

1. Совладельцы общей квартиры не могут совместно проживать на одной площади без конфликтов. Нередко подобная ситуация возникает, если у кого-либо из сожителей присутствуют вредные привычки.
2. Жилье пребывает в общей собственности определенного количества людей, являющихся друг другу посторонними. Бывает и так, что вынужденные соседи иногда обмениваются злонамеренными действиями.
3. Совладельцы желают самостоятельно распоряжаться собственным имуществом.
4. Собственник предпочитает реализовать свою долю, получив за неё определенную сумму денег от прочих совладельцев или, как вариант, продав её стороннему субъекту.

Регистрация юридического факта выделения доли

Надлежащая регистрация произошедших изменений должна проводиться как при судебном, так и при добровольном выделении части (доли) в жилой недвижимости.

Соответствующая процедура подразумевает передачу в Росреестр следующих документов:

1. Гражданский паспорт и соответствующее заявление – подаются каждым из совладельцев общей жилплощади. Собственник, получивший выделенную часть в общей недвижимости, регистрирует новообразованную жилплощадь. Остальные совладельцы регистрируют изменения, произошедшие в их законной собственности.
2. Документальное основание для регистрации юридического факта выделения доли (части) – решение суда или, как вариант, добровольное соглашение между совладельцами.
3. Документация, подтверждающая законную собственность (свидетельство).
4. Бумаги БТИ.
5. Банковские документы об уплате совладельцами необходимых пошлин. Примечательно, что выделившийся собственник обычно платит больше.

Как выделить доли в натуре

Как мы выяснили выше, выделение доли в натуре означает, что собственник получит официальное право владения, использования и распоряжения на отдельную комнату. Это поможет, в том числе и для более простой продажи, сдачи в аренду, разрешения конфликтных ситуаций с другими собственниками.

Главная проблема выделения доли в натуре – то, что в квартирах практически не бывает одинаковых или равнозначных комнат. Другими словами, сложно разделить пополам двухкомнатную квартиру с комнатами в 17 и 13 квадратных метров.

Поэтому Гражданский кодекс РФ устанавливает правило – если из-за особенностей квартиры выделить точно соответствующее доле собственника помещение невозможно, вводится механизм компенсаций.

Если выделенная в натуре комната меньше, чем доля ее владельца – он получает право на компенсацию за недополученную площадь, и наоборот. Закон не устанавливает конкретных правил расчета – предполагается, что разницу можно выплатить и другим эквивалентом по договоренности.

Иногда бывает, что доля конкретного владельца слишком маленькая, или же владелец не заинтересован в реализации своих прав, по решению суда ему будет присуждена компенсация даже без его согласия.

Как и в случае с разделом имущества на доли, выделение доли в натуре тоже можно произвести через соглашение или обратившись в суд.

Если все владельцы остальных долей согласны с выделением доли, то обращаться в суд нет необходимости – выделение доли оформляется соглашением. Этот документ более сложный, чем соглашение о разделе имущества:

• подписывается всеми собственниками квартиры;
• заверяется нотариусом;
• подлежит регистрации в Росреестре – как само соглашение, так и непосредственно изменение соотношения частей в оставшемся имуществе.

Соглашение о выделении доли в натуре должно, кроме стандартных реквизитов документа, содержать такую информацию:

• данные о долях всех владельцев квартиры;
• данные правоустанавливающих документов всех владельцев;
• отсутствие взаимных материальных претензий по факту заключения соглашения;
• данные о наличии или отсутствии обременений;
• срок, в течение которого все участники соглашения должны зарегистрировать изменения в Росреестре.

После того, как соглашение будет подписано и зарегистрировано в Росреестре, выделенная в натуре доля станет полноценной собственностью.

Достичь соглашения удается не всегда, так как суммы компенсаций за «несовпадающие» метры – величина спорная. Если стороны не достигли компромисса, остается только обратиться в суд.

Подает иск тот, кто планирует выделять свою долю в натуре. В исковом заявлении нужно указывать такую информацию:

• информация об объекте недвижимости (квартире);
• техническое обоснование возможности выделить долю в натуре (чтобы она соответствовала требованиям);
• сумму компенсации (и указать, как она формируется);
• просьба к суду осуществить процедуру выдела.

К исковому заявлению нужно будет приложить документы – технический паспорт помещения, заключение экспертизы о возможности выделить долю в натуре.

После того, как суд примет решение, можно обращаться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на выделенную в натуре долю квартиры.

Выдел доли в натуре при отсутствии соглашения

По общему правилу выделить доли возможно, если это не причинит ущерба имуществу. Предварительно желательно обратиться к эксперту и показать технический паспорт квартиры/дома, чтобы он определил, имеется ли техническая возможность выделить доли.

Если такая возможность имеется, тогда заинтересованному лицу необходимо сделать техническое заключение, затем отправить заказное письмо на имя второго сособственника с предложением выделить долю в натуре в жилом доме или квартире.

Если второй сособственник не ответ на письмо либо ответит отказом, тогда следует обратиться в суд с иском по месту нахождения объекта недвижимости.

Если в суде спор зайдет в тупик, то будет назначена судебная экспертиза на предмет определения возможности выделения доли в натуре. По результатам экспертизы будет вынесено решение, которое будет исполнено вне зависимости от того, захочет ответчик этого или нет.

Раздел общей квартиры в натуре и в денежном эквиваленте

Существуют два варианта выделения доли в квартире:

• в натуре — физическое разделение частей жилплощади
• в денежном эквиваленте — один из собственников компенсирует остальным стоимость их части квартиры

Для проведения раздела в первым способом жилое помещение должно отвечать требованиям СНиП 31-01-2003 ( Строительные нормы и правила Российской федерации , здания жилые, многоквартирные), таким как:

1. для выделяемой доли должны быть оборудованы отдельный вход и все объекты благоустройства, которые присутствовали в неразделенной квартире
2. общая её площадь должна быть более или равна 28 квадратным метрам

Похожие записи:

• Как проверить подержанный автомобиль онлайн
• Образец доверенности на представительство в суде
• Абхазия для россиян 2023: правила въезда, поиск жилья и работы, ВНЖ и ПМЖ