Согласование отдельного входа в нежилое помещение
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование отдельного входа в нежилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.
Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:
- Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
- Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
- Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
- Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.
Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.
Кому нужны другие двери?
Одна из наиболее частых причин подачи заявлений на проект отдельного входа заключается в стремлении иметь красивый парадный вход в свое нежилое помещение с уличного фасада. Следует отметить, что согласование отдельного входа должно быть оформлено и подписано 2/3 всех собственников жилого дома. Свой вход в квартиру или нежилое помещение возможен и для жителей вторых этажей, если они пройдут процедуру согласования, а лестница, ведущая на второй этаж, будет построена в духе архитектуры здания с соблюдением действующих норм и правил.
Как уже говорилось выше, в данном случае необходимо получение согласия от непосредственных собственников жилого дома. Если жильцы дома создали какой-либо кооператив или общество, для их согласия необходимо будет созвать собрание, на котором вынести вопрос о реконструктивных работах в здании. Зачастую, именно согласие других жильцов является препятствием на пути к согласованию отдельного входа. Здесь важно убедить их, что проект не представляет опасности для несущей стены и для здания в целом. В этом заказчику помогут специалисты (юристы и архитекторы) департамента.
Другой случай, требующий перепланировки жилплощади и нового входа – это перевод жилого фонда в нежилой, т. е проект офиса, магазина и т.п. По завершении самой процедуры перевода, потребуется оформить множество документов по перепланировке помещения, в частности, проект отдельного входа.
Согласование нового отдельного входа в нежилое помещение МКД. Какие нужны документы?
Если вам всё же удалось получить заветное согласие собственников и как следствие протокол общего собрания с положительной резолюцией по вопросу обустройства новой входной группы в количестве не менее 2/3 участников голосования, можно приступать к разработке проекта перепланировки, т.к. в большинстве случаев при появлении нового входа меняется немного и внутренняя планировка помещения. Вот примерный (стандартный) пакет документов, которые потребуются для согласования и регистрации нового входа:
- проект перепланировки (изменения вида фасада) нежилого помещения с разделом КР по укреплению проёма в случае необходимости;
- техническое заключение о допустимости и безопасности планируемого переустройства или перепланировки помещения;
- техпаспорт помещения из БТИ;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН или зарегистрированный долгосрочный договор аренды);
- протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с положительным решением по вопросу обустройства новой входной группы;
- положительное заключение Роспотребнадзора (специалисты ведомства должны дать положительное заключение на проект перепланировки в части соответствия санитарно-эпидемиологическим нормам);
- распоряжение Мосжилинспекции на выполнение работ;
- акт Мосжилинспекции о приемке выполненной перепланировки;
- обновленные документы БТИ соответствующие фактической планировке после переустройства;
- новый техплан помещения для регистрации изменений в ЕГРН.
Виды входов в нежилые помещения имеют отличия по отношению к придомовой территории, так как довольно часто входная группа проектируется и возводится на дополнительно отделенном участке придомовой территории:
- с наружным или внутренним тамбуром;
- с лестничными ступенями, ведущими вверх или вниз от уровня грунта.
Входная группа в нежилое помещение выполняется там, где ранее не планировалась, с абсолютного нуля, и должна обеспечить комфорт и безопасность, как входящим, так и пребывающим в помещении.
В связи с этим к проекту отдельного входа имеются строгие требования к конструкции:
- Обустройство тамбура. Это пространство позволяет существенно уменьшить теплопотери помещения при открывании входной двери, поэтому указание сформировать его экономически обосновано. Выделение части площади под внутренний тамбур и ведущие внутрь ступени не требует согласования с жильцами дома, а наружный тамбур обустраивается только при позитивном решении сообщества жильцов выделить часть придомовой территории.
- Наличие пандусного спуска. Необходимо для соблюдения прав лиц с ограничением физических возможностей.
- Безопасные ступени и крепкие поручни. Материал не должен быть скользким, а на случай неблагоприятных атмосферных условий края ступеней оборудуются противоскользящими накладками.
- Ударопрочное дверное полотно. Используется стекло с высоким классом прочности, минимизируя риск травматизма посетителей.
- Дверные створки распахиваются вне помещения.
- Гармоничный дизайн тамбура. Вход в пространство, относящийся к нежилому фонду, не должен нарушать архитектурно-эстетический облик сооружения.
В нежилое помещение не должно быть прохода через жилые
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.
Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.
Книга состоит из ответов на вопросы, поступившие на портал «Российской газеты» в рубрику «Юридическая консультация». Все собранные здесь вопросы связаны с наследованием имущества и самыми горячими и спорными темами, вытекающими из этой проблематики.
Узаконивание проекта отдельного входа
Специалисты компании ООО «ГЛОБАЛ-ПРОЕКТ» смогут составить для Вас проект отдельного входа, имея в своем распоряжении:
- Задание от заказчика.
- Доверенность.
- Правоустанавливающие документы на помещение.
Получив в свое распоряжение всю документацию, мы займемся согласованием. И чтобы Межведомственная Комиссия вынесла положительное решение по Вашему вопросу, нашими специалистами собираются следующие виды заключений:
- технический паспорт объекта (сроком не более 1 года);
- оригиналы планов помещений с нижних и верхних этажей из ПИБ;
- оригинал справки о состоянии перекрытий из ПИБ;
- оригиналы документов о состоянии здания и выписки из техпаспорта из ПИБ;
- оригинал плана ситуаций из ПИБ;
- заключение о состоянии вентиляционных каналов;
- справку о статусе здания из КГИОП (если это необходимо);
- топографическую съемку прилежащих коммуникаций;
- справку относительно выделяемой мощности и некоторые другие документы (если это необходимо);
- заключение от СЭС;
- заключение от ОГПН;
- заключение от уполномоченной организации эксплуатации;
- письмо из КГА или заключение КГА;
- заключение из КГИОП;
- согласование собственников объектов недвижимости (2/3);
- технические условия канализации, водопровода, а также электрики;
- согласование ГУЖА;
- согласование с балансодержателями подземных сооружений.
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Согласование, сбор бумаг и хождение по инстанциям может занять массу времени. Точные сроки назвать невозможно, так как каждый случай носит индивидуальный характер. В среднем, процедура может занять от 2 до 6 месяцев.
Справка! Стоимость процедуры строго индивидуальна.
Примерные цены:
- согласование проектных документов – около 5 тыс. руб.;
- составление план-проекта – от 3 тыс. руб.;
- согласование с жилищной инспекцией – от 10 тыс. руб.;
- изготовление нового технического паспорта – от 2000 руб.
Дополнительно могут потребоваться другие расходы.
Какие сложности могут возникать при согласовании отдельного входа в Москве и МО
Обустройство отдельного входа – это работы повышенной сложности, которые могут повлечь угрозу безопасности здания. При проектировании и согласованиях могут возникать следующие проблемы:
- отказ других собственников объекта или жильцов МИКД на проведение работ;
- невозможность прорубания проема без разработки мер по усилению несущей способности (это повлечет дополнительные расходы);
- обязанность возвести пандусы или иные средства доступа маломобильным группам населения;
- необходимость обеспечить беспрепятственный проход мимо входной группы по тротуарам, улицам;
- обязанность устранить любые ухудшения состояния и внешнего вида фасада;
- необходимость сохранить работоспособность инженерных систем, вентиляции воздуха, иных элементов жизнеобеспечения здания.
Все эти сложности решают специалисты компании Кадастровая Москва, так что вы быстро получите положительный результат.
Отличия и особенности
Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:
- подъезд без лестницы и без приямка;
- подъезд с приямком;
- подъезд с лестницей.
-
Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
- сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
- сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Соглас-Проект: согласование устройства отдельного входа без проблем!
Учитывая все сложности, которые нужно преодолеть в процессе согласования, задумайтесь, сможете ли вы это сделать без помощи профессионалов. , опираясь на многолетний опыт работы, готова выполнить поставленные задачи по проведению собрания собственников и согласованию отдельного входа в разумно короткие сроки и с положительным результатом! Мы можем согласовать проект устройства отдельного входа как отдельно, так и в составе проекта перепланировки помещения.
Все чаще квартиры и помещения на первом этаже становятся нежилыми и используются для частного бизнеса. В таких случаях необходимо знать правила, которые сопутствуют данному устройству помещения. Одно из них касается именно отельного входа, ведь он обязательно понадобится в вашем офисе или магазине, так как пользоваться общим вы уже не сможете. Поэтому ниже мы узнаем, какие документы для этого понадобятся, и требуется ли согласование с другими жильцами дома.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Как происходит перевод?
После сбора всех документов начинается сама процедура смены статуса и будущего устройства помещения по согласованию с жильцами. При подаче документов вы получите особую выписку с датой и перечнем того, что было передано. Не позднее, чем через 45 дней комиссия вашего города должна дать вам ответ. В течение трех рабочих дней через заказное письмо вы узнаете о решении. Если оно окажется положительным, то вы можете начинать регистрацию прав собственности в Росреестре. Если в решении содержится указание изменить квартиру и сделать в ней перепланировку, то это обязательно нужно сделать.
Существует ряд причин, согласно которым вам могут отказать в проведении смены фонда:
- Пакет переданных документов был неполным;
- Прошение было передано не в тот орган;
- Не были соблюдены требования для перевода в нежилой фонд;
- Проект перепланировки, который вы предоставили, не соответствует требованиям Российской Федерации.
Если же сроки для принятия решение были нарушены и оказались больше положенных, то вы можете требовать разбирательства в суде. А вот без согласования владельца никто не сможет изменить статус помещения на нежилое, даже местный муниципалитет не вправе решать подобные вопросы.