Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Отвечает управляющий партнер юридической компании ЭНСО Алексей Головченко:
Переоформление кредитного договора на другого человека регламентируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно действующему законодательству, переоформить ипотеку можно лишь с согласия залогодержателя, то есть банка.
Для того чтобы переоформить кредитный договор на одного из супругов в связи с разводом, достаточно прийти в банк, где этот договор был оформлен, и подать заявление об этом. Также в банк следует предоставить справку 2-НДФЛ, документ, удостоверяющий личность (на сегодня это паспорт), свидетельство о разводе, сам ипотечный договор, а также брачный договор, если вы его заключали. Но мы бы посоветовали вам предварительно в судебном порядке заключить мировое соглашение с бывшим супругом, в котором стоит расписать условия переоформления ипотеки для обеспечения своего спокойствия от дальнейших притязаний. Если такое соглашение оформлено, вы также можете предоставить его в банк.
В большинстве случаев переоформление кредитного договора в связи с разводом не более чем формальность. Зачастую супруги в кредитном договоре выступают как созаемщики. Муж и жена решают, кто из них станет обладателем квартиры, а кто выйдет из договора. Если основным плательщиком ипотеки были вы, то вам следует предоставить в банк документы, это подтверждающие.
После того, как банк получает документы, он направляет их на проверку. А после их изучения либо дает добро, либо отказывает. После того, как был получен положительный ответ из банка, договор переоформляется на одного из супругов.
Основные требования, которые предъявляет банк при оформлении на созаемщика: чтобы получатель ипотеки был старше 21 года, работал и получал регулярный официальный доход.
Возможен вариант с выкупом задолженности одного из супругов другим. Важное правило: переоформление возможно только в том отделении банка, в котором был предоставлен займ. Если отделение было упразднено или ликвидировано, то переоформление осуществляется там, куда переданы документы. Об этом можно узнать в головном офисе банка.
При переоформлении кредитного договора второй супруг, который исключен из такого договора, впоследствии теряет всякие права на это имущество. Право собственности потом оформляется на супруга, который фигурирует в кредитном договоре. То есть вместе с обязательствами передаются и все права.
А если банк отказал в переоформлении? У банка есть такое право. Если банк видит, что супруг, на которого переоформляется договор, не платежеспособен или существуют какие-либо другие причины, он может отказать. В этом случае супруги могут продать имущество, вернуть банку деньги, а оставшуюся сумму разделить между собой. Либо второй супруг может переоформить свою долю на другого человека, скажем, родственника «оставшегося» супруга.
В каких случаях еще, кроме неплатежеспособности «оставшегося» супруга, может отказать банк:
- Если имеются задолженности по выплате или же выплаты были нерегулярными, с большими просрочками.
- Если ипотека была выдана на льготных условиях. В этом случае после переоформления условия должны быть сохранены, следовательно, оставшийся супруг или же новый созаемщик должен им отвечать.
- Если оставшийся супруг объявлен банкротом.
- Если лицо не может указать источник средств, которые он вкладывает в ипотеку.
- Если оставшийся супруг совершил преступление и признан обвиняемым по суду.
- Если у оставшегося супруга или у созаемщика «некрасивая» кредитная история.
- Если предприятие, на котором работает супруг, имеет сомнительную репутацию или находится в процедуре банкротства.
- Иное. Банк всегда может найти, почему он отказывает, если ему это очень захочется сделать.
Если второй супруг возражает против передачи вам своей доли в ипотеке, то данный вопрос возможно разрешить в судебном порядке. А как быть, если супруги согласны, а банк против? В банке вас уверяют, что вы не имеете права подавать на банк в суд, ибо это его волеизъявление. Также вам могут рассказать, что никто не может заставить банк принять то или иное решение. Так ли это? На самом деле, нет. Обращаться в суд можно и даже нужно.
Итак, подведем итоги. Чтобы переоформить ипотеку после развода, супруги должны обратиться в банк. Условия передачи ипотеки супруги могут закрепить в мировом соглашении. Выделять долю второму супругу, который переуступил свою, после выплаты ипотеки не требуется, т. к. с передачей доли он передает не только обязательства, но и права.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Ряховская:
Из заемщиков по кредитному договору своего супруга вы можете вывести только с согласия банка. Как правило, даже в судебном порядке банк на это не идет. Так как, по факту, чем больше заемщиков, тем больше гарантий у кредитора.
Стоит отметить, что несмотря на то, что кредит оформлен на двоих, право собственности на квартиру может быть на одного из супругов. Например, ипотека (кредит под залог недвижимости) оформлена на вас и вашего мужа, а квартира только на вас. После погашения кредита с квартиры будет снято обременение, а собственником останетесь вы.
Стоит также отметить, что у вас есть право обратиться в суд с иском о разводе и разделе имущества. Вы сможете заключить мировое соглашение на любом этапе рассмотрения дела (раз претензий у супруга нет, то сразу после подготовки дела на первом судебном заседании), где определите, что кредит (ипотеку) оплачиваете вы. После выплаты кредита вы не взыскиваете сумму в порядке регресса с бывшего мужа, а он, в свою очередь, не претендует на квартиру.
Что будет, если созаемщик по ипотеке умер?
Здесь решающую роль играет страховка. При ипотеке страхование обязательно по закону. После смерти заемщика или созаемщика страховая компания будет оценивать, является ли смерть страховым случаем.
Когда ипотеку оформляют созаемщики, банк оценивает, в каком соотношении они будут оплачивать ипотечный кредит. И уже исходя из этой картины, оформляется страхование по операционным рискам — страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.
Например, за ипотекой обратились супруги. У мужа зарплата составляет 50 тыс. рублей, у жены, которая выступает созаемщиком — 25 тыс. рублей. Размер кредитования — 1 млн. рублей. Как требует банк, страховка должна покрывать 1,1 млн. рублей (+10%). По зарплатам их страхование будет выглядеть так: 75% на 25%. То есть:
- основного заемщика страхуют на сумму 825 тыс. рублей;
- созаемщика страхуют на сумму 275 тыс. рублей.
Как вывести созаемщика из ипотечного договора
При оформлении кредита банк учитывает размер зарплат всех участников сделки. Вывод созаемщика автоматически означает уменьшение общей величины дохода — это риск для финансового учреждения. Поэтому причина должна быть достаточно веской. Чаще всего состав созаемщиков меняют, когда супруги разводятся и делят имущество и обязательства по кредитам.
Предлагаем пошаговую инструкцию:
- Отправьте в банк заявление о намерении исключить созаемщика из числа участников сделки (в свободной форме или по установленному образцу, в зависимости от требований кредитора).
- Созаемщик тоже должен написать заявление о своем согласии на изменение условий.
- Приложите документы: копии паспортов, ипотечного договора, графика выплат. Возьмите справку об остатке долга.
- Отправьте бумаги в финансовое учреждение.
- Дождитесь ответа.
- При положительном решении посетите офис банка и заключите новое соглашение.
- Зарегистрируйте в Росреестре договор.
СПРАВКА:
| Вывести созаемщика в одностороннем порядке, без его ведома, не получится. |
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.
Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.
Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.
Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:
- является единственным жильем должника;
- оформлена на несовершеннолетних детей;
- оформлена на инвалидов.
Банкротство созаемщика по ипотеке: судебная практика
Анализ судебной практики показал, что при банкротстве созаемщика по ипотеке последствия не всегда предсказуемые.
Верховный суд РФ своим определением признал решения нижестоящих судов обоснованными и отказал супругам-созаемщикам по ипотечному кредиту в пересмотре их кассационной жалобы об исключении из конкурсной массы их единственного жилья.
Верховный суд согласился с решениями нижестоящих судов в том, что кредитор по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на единственную пригодную для жилья квартиру в деле о банкротстве в том случае, если супруги-должники по договору об ипотеке являются созаемщиками по кредитному договору.
Другая ситуация. Супруги заключили с банком договор об ипотеке, где основным заемщиков являлся один из супругов, а второй был созаемщиком. Спустя годы они развелись, но это никак не отразилось в их договоре с банком по ипотечному кредиту. В рамках дела о банкротстве основного должника суд признал законными требование банка о включении спорной квартиры в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом.
Судебная практика показала, что банкротство созаемщика по ипотеке (по другим кредитам), влечет за собой нежелательные последствия, как для основного заемщика, остальных созаемщиков, а также и для членов его семьи. Поэтому, если вы оказались в сложной жизненной ситуации — не откладывайте решение данных вопросов на «потом»!
Наши юристы готовы помочь Вам разрешить любые проблемы, связанные с банкротством созаемщика, в т.ч. если это касается банкротства заемщика юридического лица, а так же если предстоит банкротство заемщика, где залогодатель третье лицо. Или вам предстоит столкнуться с банкротством созаемщика по кредитному договору. С нашими юристами — ваши интересы надежно защищены!
Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия
Нe cлeдyeт пyтaть coзaeмщикa и пopyчитeля. У ниx paзныe пpaвa и oбязaннocти, нo ocнoвнoe oтличиe пopyчитeля в тoм, чтo eгo дoxoды, кaк пpaвилo, yчитывaютcя пoлнocтью, кoгдa бaнк oпpeдeляeт cyммy кpeдитa, a дoxoды coзaeмщикa дoлжны пoзвoлять eмy плaтить в coвoкyпнocти. Нaпpимep, ecли зaeмщик пpoxoдит пo дoxoдy нa 1 млн pyблeй, дoxoдa coзaeмщикa xвaтaeт тoлькo нa 500 тыcяч pyблeй, вмecтe oни мoгyт paccчитывaть 1,5 млн pyблeй, кoтopыe cмoжeт дaть бaнк . A ecли пo этoмy кpeдитy пoтpeбyeтcя пopyчитeль, нaпpимep, дo oфopмлeния oбъeктa в зaлoг, дoxoды этoгo пopyчитeля дoлжны пpoxoдить нa 1,5 млн pyблeй.
Cooтвeтcтвeннo, пpи oпpeдeлeнии мaкcимaльнoй cyммы, кoтopaя бyдeт выдaнa ocнoвнoмy зaeмщикy нa пpиoбpeтeниe жилья, дoxoд пopyчитeля yчитывaeтcя, тaкoй чeлoвeк тaкжe дoлжeн быть плaтeжecпocoбeн. Этo cвязaнo c тeм, чтo oн oбязaн бyдeт пoгacить ocнoвнoй плaтeж и вce пpoцeнты пo ипoтeкe, ecли ocнoвнoй дoлжник пepecтaнeт плaтить бaнкy.
Oднaкo бывaeт, чтo пopyчитeльcтвo пpимeняeтcя в иныx cитyaцияx. Нaпpимep, ecли зaeмщик мoлoдoй и нe cocтoит в бpaкe, пpивлeкaeтcя oдин из poдитeлeй. И нaoбopoт — для вoзpacтныx зaeмщикoв в кaчecтвe пopyчитeля пpивлeкaeтcя oдин из нacлeдникoв пepвoй oчepeди, чтoбы нe дoпycтить пpocpoчки нa пepиoд нacтyплeния cмepти или бoлeзни. B этиx cлyчaяx дoxoд мoжeт вoвce нe yчитывaтьcя.
Eщe ecть вapиaнты, кoгдa y зaeмщикa пpoблeмнaя кpeдитнaя иcтopия — тoгдa пpивлeкaeтcя coзaeмщик или пopyчитeль c xopoшeй кpeдитнoй иcтopии, чтoбы cлeдил зa нaдлeжaщим иcпoлнeниeм oбязaтeльcтвa. Этoт чeлoвeк бyдeт лчинo зaинтepecoвaн в cвoeвpeмeннoм иcпoлнeнии, пocкoлькy в cлyчae пpocpoчeк кpeдитнaя иcтopия иcпopтитcя y вcex yчacтникoв.
Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.
Meждy бaнкoм и пopyчитeль зaключaeтcя eдиный дoгoвop пopyчитeльcтвa, пo кoтopoмy пopyчитeль oбязyeтcя cвoeвpeмeннo пoгaшaть дoлги пepeд бaнкoм, ecли ocнoвнoй зaeмщик пepecтaнeт этo дeлaть.
Пpи этoм пopyчитeль, в oтличиe oт coзaeмщикa, нe имeeт пpaвa нa пoлyчeниe дoли в кyплeннoй квapтиpe, oднaкo мoжeт дoбитьcя тaкoгo выдeлa в cyдeбнoм пopядкe. Taким oбpaзoм, coзaeмщик мoжeт нe дeлaть выплaт бaнкy, нo пpи этoм быть coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecли eгo изнaчaльнo нaдeлили пpaвoм coбcтвeннocти, a пopyчитeль нaпpoтив – нe бyдeт oблaдaть coбcтвeннocтью нa ипoтeчнoe жильe, нo вoзмoжнo бyдeт выплaчивaть дoлг.
Кто может стать солидарным заемщиком?
В этом качестве может выступить любой совершеннолетний и дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка, в котором оформляется ипотечный кредит. Чаще всего созаемщиками являются супруги или близкие родственники, но ими также могут быть и другие лица.
Чем созаемщик отличается от поручителя по кредиту?
И поручитель и созаемщик могут повысить шансы на получение кредита или увеличение его суммы. Но при этом они обладают разным объемом прав и обязанностей.
Поручитель по договору дополнительно гарантирует выплату кредита и несет ответственность перед банков только в том случае, если допущена просрочка по кредиту. При этом он не имеет прав на объект недвижимости, который находится в залоге у банка. Иными словами у поручителя появляются обязательства, если они не могут быть исполнены заемщиком.
Созаемщик отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и в ряде случаев имеет право на долю недвижимого имущества. Вместе с поручителем он несет ответственность за своевременные платежи.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
- Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
- Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
- Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
- Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
- Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.
Этапы вывода созаемщика
| Один | Два | Три |
| При согласии всех сторон, вывод осуществляется сразу. | Когда вывод невозможен без суда. Сначала заинтересованная сторона получает судебное решение, а потом документы направляются в банк. | Должникам банк отказал банк. Они оспорили решение, и суд обязал банк (что бывает крайне редко) произвести вывод созаемщика. После получения решения новое обращение в кредитную организацию. |
Права созаемщика по ипотеке:
Может ли созаемщик претендовать на долю в собственности приобретаемого жилья? Созаемщик – это полноправный участник ипотеки, он имеет права на долю в совместно приобретенной недвижимости. Свою долю созаемщик должен определить вместе с остальными заемщиками (человеком, который взял ипотеку, и остальными созаемщиками, если такие имеются). При этом если созаемщик отказывается выступать совладельцем приобретаемого жилья, банк не станет снимать с него ответственность по ипотеке. Человек может выступать как созаемщик даже по нескольким кредитам сразу, но вот на себя как на основного заемщика оформить кредит будет уже затруднительно.
Российским законодательством разрешено разделять совместный долг по ипотеке между заемщиком и созаемщиком. Это возможно в следующих случаях:
- В процессе раздела имущества разводящимися супругами. Такие вопросы решаются как с помощью обычного мирового соглашения, так и через суд.
- При согласии всех участников ипотечного договора – заемщика, всех созаемщиков и финансовой организации, в которой договор был заключен.
- Если заемщик и созаемщик пришли к единому мнению и самостоятельно определили права каждого на обремененное ипотекой жилье. Если же стороны к соглашению так и не пришли, эту проблему можно решить через суд.
Права созаемщика на приобретенную недвижимость зависят от:
- Зарегистрированного статуса жилья;
- Соглашением, договором или брачным договором, заключенным между заемщиком и созаемщиком. Такой документ может содержать множество аспектов о правах созаемщика на жилье: в каких случаях созаемщик может претендовать на жилье, границы его прав, обязанностей и ответственности и т.д.
- Обременением жилья по ипотеке, которое наложено банком.
Права созаемщика по ипотеке:
Может ли созаемщик претендовать на долю в собственности приобретаемого жилья? Созаемщик – это полноправный участник ипотеки, он имеет права на долю в совместно приобретенной недвижимости. Свою долю созаемщик должен определить вместе с остальными заемщиками (человеком, который взял ипотеку, и остальными созаемщиками, если такие имеются). При этом если созаемщик отказывается выступать совладельцем приобретаемого жилья, банк не станет снимать с него ответственность по ипотеке. Человек может выступать как созаемщик даже по нескольким кредитам сразу, но вот на себя как на основного заемщика оформить кредит будет уже затруднительно.
Российским законодательством разрешено разделять совместный долг по ипотеке между заемщиком и созаемщиком. Это возможно в следующих случаях:
- В процессе раздела имущества разводящимися супругами. Такие вопросы решаются как с помощью обычного мирового соглашения, так и через суд.
- При согласии всех участников ипотечного договора – заемщика, всех созаемщиков и финансовой организации, в которой договор был заключен.
- Если заемщик и созаемщик пришли к единому мнению и самостоятельно определили права каждого на обремененное ипотекой жилье. Если же стороны к соглашению так и не пришли, эту проблему можно решить через суд.
Права созаемщика на приобретенную недвижимость зависят от:
- Зарегистрированного статуса жилья;
- Соглашением, договором или брачным договором, заключенным между заемщиком и созаемщиком. Такой документ может содержать множество аспектов о правах созаемщика на жилье: в каких случаях созаемщик может претендовать на жилье, границы его прав, обязанностей и ответственности и т.д.
- Обременением жилья по ипотеке, которое наложено банком.
- Самый распространенный случай – созаемщик сам захотел взять на что-нибудь кредит. Но из-за того, что он уже является одной из сторон ипотечного договора, он никак не возьмет еще один кредит. Даже если его платежеспособность, банк вряд ли одобрит такого ненадежного заемщика.
- Брак между заемщиком и созаемщиком был зарегистрирован уже после того, как стороны подписали ипотечный договор. Пока пара не разошлась, никаких опасностей в такой ситуации нет, но если пара подает на развод и собирается перейти к разделу имущества – созаемщик уже не может претендовать на долю в этой квартире. И получается, что созаемщик остается без жилья в собственности, но зато с обязательствами по ипотеке.
- Заемщик попросил своего друга стать созаемщиком, чтобы ему одобрили ипотечный кредит, но по каким-то причинам он больше не платит по долгу. Созаемщик выплачивает долг за него, а его друг отказывается возместить ему расходы по кредиту.
Кто может быть созаемщиком
Им может быть любое лицо, как являющееся членом семьи должника, так и не имеющее с ним никаких родственных отношений.
Требования, предъявляемые Сбербанком:
- гражданство России;
- возраст от 21 до 75 лет;
- положительная кредитная история;
- общий стаж не меньше года и
- не менее 6 месяцев по последнему месту работы с подтвержденным доходом.
Аналогичные условия выдвигают и другие банки. Исключение составляет только возраст. В этом отношении требования кредитных организаций разнятся.
| Банк | Минимальный (лет) | Максимальный (лет) |
|
Альфа-Банк Газпром ВТБ 24 Уралсиб |
21 22 21 18 |
59 60 75 65 |
Других ограничений не предусмотрено. При этом банки отдают предпочтение родственникам.
При возникновении любых непонятных ситуаций относительно выполнения условий ипотечного договора необходимо обратиться в банк, где была заключена сделка. При себе необходимо иметь паспорт и оригинал ипотечного договора. Данный документ подробно излагает полный список прав и обязанностей каждого из участников сделки, а также регламентирует право их собственности.
Иногда возникают ситуации, когда между основным заемщиком и дополнительным участником случаются разногласия по вопросу имущественных прав на объект сделки, а также относительно темы разделения кредитных обязательств. В такой ситуации остается только единственный выход — вывести созаемщика из сделки. Эта процедура поможет избежать усугубления конфликта между сторонами.
После вывода дополнительного участника право собственности на объект недвижимости полностью переходит основному заемщику. При этом ответственность и кредитные обязательства в полном объеме ложатся на плечи основного участника ипотеки.
Однако не все знают особенности процедуры выведения созаемщика. Сразу стоит отметить, что этим вопросом должно заниматься финансовое учреждение, где был подписан ипотечный договор. Именно сюда необходимо принести заявление с просьбой о выводе одного из участников.