Определение порядка пользования жилым помещением, домом в долевой собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение порядка пользования жилым помещением, домом в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая черта всех конфликтов, связанных с порядком пользования недвижимостью – излишняя эмоциональность, ссоры и скандалы, что делает практически невозможным найти решение ситуации без помощи третьих лиц. Потому Гражданский кодекс РФ предусматривает такую процедуру – по согласию всех собственников или в судебном порядке, если добиться компромисса не удалось.
Долевая собственность: особенности взаимоотношений между совладельцами
В российском законодательстве есть два определения собственности – общая и долевая. Под совместной собственностью подразумевается факт одновременного владения одним имуществом несколькими лицами. Это может произойти по многим причинам, например, если несколько человек покупают одну квартиру вместе или ими наследуется жилая площадь.
Собственность может быть поделена не только между родственниками и супругами, но также и между лицами, которых не связывают родственные узы.
Под долевой подразумевается такой тип общей собственности (квартира, дом, комната), в которой четко распределены доли всех сособственников (ст. 209 ГК).
В ситуации, когда совладельцам не удается по какой-либо причине договориться о правилах и установить компромиссный порядок владения и управления совместной жилплощадью, они могут воспользоваться правом ликвидации их правовых отношений на принципе совместной собственности.
Порядок перевода имущества из категории совместной собственности в долевую может осуществляться только по решению суда (ст. 27 ГК). Договор должен быть составлен в форме нотариального акта.
Отношения между совладельцами квартиры относительно порядка пользования строятся по принципу их участия в ее ценности/доходности/убыточности (ст. 245 ГК). В отличие от отношений при владении и управлении совместной собственностью, долевые отношения регулируются законодательно.
Когда несколько человек делят квартиру, следовательно, порядок пользования, соотношение совместного владения или управления недвижимостью, это может вызвать множество проблем. Ведь порядок отношений долевой жилой собственности, в отличие от коммерческой собственности, зависит от влияния множества факторов – материальных и эмоционально-психологических.
Поэтому зачастую достичь компромисса относительно порядка пользования общей долевой жилплощадью крайне сложно. Комфорт совместного проживания может нарушаться, например, из-за решения одного из нескольких совладельцев продать/сдать в аренду одну из комнат постороннему лицу.
Выход из ситуации – это заявление об отмене совместной собственности на квартиру, т. е. разрыв отношений, в которых все совладельцы имеют равные права на пользование долевой недвижимостью.
Есть два способа сделать это. Первый – подписать соответствующее письменное соглашение с нотариусом. Второй – затребовать судебное решение об определении порядка пользования долевой жилплощадью.
Ситуации, когда возникает спор о порядке пользования совместным имуществом
В жизни могут происходить различные ситуации, когда между сособственниками возникает спор об использовании общего имущества, например:
- Если квартира или другая недвижимость является совместно нажитым имуществом в браке
а бывшие супруги расторгают брак. Если нет возможности решения спора другим путем (например, продажи недвижимости и раздела полученных средств, обмена квартиры на другие с меньшими площадями или компенсации одному из супругов его доли), возникает необходимость определить порядок пользования общей квартирой;
- Если недвижимость передается по наследству
и каждый из наследников получает свою долю имущества. В результате каждый из них становится сособственником, и образуется конфликт: как совместно использовать квартиру или дом;
- Один из собственников жилья сталкивается с невозможностью использования своего имущества
из-за противодействия других сособственников (например, человека могут не пускать в его квартиру, создавать другие препятствия при проживании и т.д.). В этом случае официальный порядок пользования имуществом должен разрешить подобный спор.
Встречаются и другие ситуации, когда возникает необходимость установить порядок использования имущества – например, между участниками долевого строительства.
Порядок пользования жилым помещением
Порядок пользования жилым помещением, это те правила, которые согласованы между участниками долевой собственности при владении и пользовании общим имуществом.
Если определенный порядок пользования сложился в квартире с течением времени (несколько месяцев, лет), то это именуется сложившимся порядком пользования жилым помещением.
Порядок пользования предполагает, что каждый из сособственников занимает определенную комнату или комнаты, соразмерно приходящимся на них долям собственности. Также сособственники могут определить между собой порядок пользования местами общего пользования, если речь идет о коммунальной квартире.
Многих интересует, возможно ли определить порядок пользования муниципальной квартирой. Жильцы не приватизированной квартиры, конечно же, могут договориться между собой и установить правила пользования квартирой. Однако, о выделении в пользование жильцов по отдельной комнате в судебном порядке и речи быть не может, даже если у проживающих в квартире имеются разногласия по этому поводу.
Определение порядка пользования квартирой, предоставленной по договору социального найма не предусмотрено действующим законодательством.
Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке
Первое, что необходимо знать, это то, что судебное установление порядка пользования возможно только в квартире, оформленной в общую долевую собственность. В коммунальной квартире, где все комнаты имеют отдельные лицевые счета, порядок пользования может быть определен в отношении мест общего пользования.
Участникам общей совместной собственности, для судебного определения порядка пользования квартирой придется вначале определить доли в праве собственности каждого из них. Это можно сделать путем заключения нотариального соглашения об определении долей, а при отсутствии такой возможности — в судебном порядке.
В общую совместную собственность, как правило, оформляется общее имущество супругов. Конечно, если после расторжения брака супруги продолжают проживать под одной крышей, они могут самостоятельно договориться о том, как будут в дальнейшем пользоваться квартирой.
Итак, при возникновении между участниками долевой собственности спора относительно того, кто какую комнату занимает, собственникам нужно обращаться в суд.
Каков порядок обращения в суд и на что стоит обратить внимание?
Когда вы решаете обратиться в суд, перед вами встаёт множество вопросов. Попробуем кратко на них ответить.
Куда?
Суд, в который мы пойдём, выбирается всегда в два этапа: сначала по его уровню в судебной системе, а затем по месту расположения.
Что касается уровня суда, то в данном случае всё зависит от того, есть ли у вас к суду другие требования, кроме определения порядка пользования. Дело в том, что само по себе, в одиночку, такое требование подсудно мировому судье (п. 7 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса).
Прим.: имейте в виду, что в данном аспекте скоро произойдут масштабные изменения, которые вступят в силу уже осенью 2021 года – обращаться нужно будет в районный суд.
Но часто вместе с ним рука об руку идут и другие требования. Например, о признании права на долю в общей собственности (помните, мы говорили об этом в начале?) и её выделе для владения и пользования. Если хоть одно из сопутствующих требований подсудно районному суду, весь спор становится подсудным ему.
Что касается места расположения суда, то подсудность спора будет исключительной: мы всегда будем обращаться в суд по месту расположения спорной квартиры (ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Когда?
А когда угодно. Здесь у нас приятная новость: срок исковой давности на подобные требования не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
Сколько стоит?
Размер государственной пошлины, которую придётся оплатить, если вы решите идти в суд с таким требованием, составит 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).
Обратите внимание, что если в иске у вас будет фигурировать несколько требований (возможно, некоторые из них имущественные), государственная пошлина будет оплачиваться за каждое требование в отдельности (пп. 1 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса; постановление Пленума ВАС постановлении от 11.07.2014 № 146 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).
Что потребуется из документов?
Безусловно, полный комплект приложений к иску формируется в зависимости от конкретных доказательств, которые будут необходимы именно в вашем деле. Подобрать и сформировать их вам поможет следующий раздел статьи, посвящённый тем обстоятельствам, которые истцу следует доказывать, обращаясь в суд.
Однако ниже для вашего удобства мы приведём тот общий перечень документов, которые следует прикладывать к иску в любом случае:
— копия документа, подтверждающего право собственности на долю в квартире (выписка из ЕГРН);
— доказательства того, что квартира имеет несколько жилых комнат (например, копии плана БТИ и экспликации);
— доказательства направления ответчику письма с предложением определить порядок пользования в досудебном порядке (копия чека и описи почтового отправления)
— копия искового заявления с приложениями для ответчика;
— квитанция об оплате государственной пошлины.
Исковое заявление об определении порядка пользования
При не достижении собственниками одного помещения соглашения по порядку пользования, лицо, которое хотело бы, чтобы такой порядок все-таки был установлен, вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
При подготовке иска необходимо выполнить требования процессуального законодательства, указав следующую информацию:
- наименование суда, в который подается иск. Иск должен быть предъявлен по месту нахождения спорного помещения в районный суд в соответствии со ст. 24 ГПК РФ
- ФИО истца и его адрес, также можно указать номер телефона и адрес эл. почты
- ФИО ответчиков и их адреса, также можно указать информацию о номерах телефонов
ВНИМАНИЕ: с 30.03.2020 необходимо будет указывать один из идентификаторов ответчика, если он известен истцу.
- после сведений об истце и ответчиках нужно указать информацию о размере госпошлины, которая при заявлении только одного требования неимущественного характера для гражданина равна в настоящее время 300 руб.
- далее следует указать на наименование документа, т.е. «исковое заявление»
- непосредственно в тексте иска нужно подробно изложить все обстоятельства дела, которые послужили поводом для обращения в суд, т.е., кому, на основании чего, какая доля принадлежит, почему возникла необходимость определять порядок пользования и т.д.
- после изложения всех обстоятельств дела истец должен отразить четко сформулированные требования, которые просит суд удовлетворить, т.е. должен быть указан конкретный порядок пользования помещением
ВНИМАНИЕ: если с ответчиками конфликтные отношения, то помимо требования, определяющего порядок пользования, следует заявить также требование, например, обязывающее ответчиков исполнять установленный судом порядок пользования помещением, иначе на ответчиков не будет возложена какая-либо обязанность.
- в разделе иска «приложение» подлежат перечислению все копии документов, которые истец прилагает, а также указание на оригинал госпошлины и приложение документов об отправке иска ответчикам;
- в конце иск должен быть подписан истцом и должна иметься расшифровка подписи. Также можно проставить дату, когда иск составлен и подписан истцом.
Порядок пользования жилым помещением
Порядок пользования жилым помещением, это те правила, которые согласованы между участниками долевой собственности при владении и пользовании общим имуществом.
Если определенный порядок пользования сложился в квартире с течением времени (несколько месяцев, лет), то это именуется сложившимся порядком пользования жилым помещением.
Порядок пользования предполагает, что каждый из сособственников занимает определенную комнату или комнаты, соразмерно приходящимся на них долям собственности. Также сособственники могут определить между собой порядок пользования местами общего пользования, если речь идет о коммунальной квартире.
Многих интересует, возможно ли определить порядок пользования муниципальной квартирой. Жильцы не приватизированной квартиры, конечно же, могут договориться между собой и установить правила пользования квартирой. Однако, о выделении в пользование жильцов по отдельной комнате в судебном порядке и речи быть не может, даже если у проживающих в квартире имеются разногласия по этому поводу.
Определение порядка пользования квартирой, предоставленной по договору социального найма не предусмотрено действующим законодательством.
В.: Что учитывает суд при определении порядка пользования?
А.К.: Фактически сложившийся порядок пользования и размер доли, которую приобрели. Если у тети Сони, предположим, 5/1000 долей, а она пользуется самой большой комнатой в квартире из пяти комнат, то тогда возникает вопрос, почему, имея такую мизерную долю, это лицо пользуется такой большой комнатой. А другой купил долю в 10 раз больше, а у него вообще порядок пользования не определен. Вообще проблема долевой собственности – это страшная вещь. Если есть возможность не покупать объект долевой собственности, то его нужно не покупать. Все проблемы идут из долевой собственности: это и порядок уведомления при продаже, это и порядок пользования, это и порядок пользования общим имуществом (ванной, туалетом, кухней). Суд открещивается от этих проблем: если вы выйдете в суд с иском о нечинении препятствия пользования кухней пьяницей дядей Ваней, то в суде вы порядок пользования этой кухней не установите. Именно поэтому во многих развитых правопорядках долевой собственности в принципе не существует: хочешь покупать квартиру – покупай ее целиком в частную собственность, не можешь – снимай квартиру.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности
Определение порядка пользование квартирой, которая находится в долевой собственности необходимо осуществлять в судебном порядке.
Иногда бывают такие моменты, когда разделить объект недвижимости невозможно, если это однокомнатная квартира, то выделить доли и изолировать каждого собственника не получится, а вот если это частный дом, в котором можно выделить каждую долю для собственников, вполне реально.
В российском законодательстве существуют два типа определения порядка пользованием квартирой в долевой собственности.
| Мирное решение вопроса | Когда собственники могут сами договориться и определить свои доли в объекте недвижимости, достаточно будет оформить соглашение, в котором следует прописать, у кого какая доля составляет в квартире, и заверить у нотариуса. |
| Судебный порядок | Если не получается решить вопрос мирным путем, то необходимо обратится в суд, с исковым заявлением. Суд выносит решение, в котором четко выделены границы каждого собственника недвижимости. |
Если долю невозможно выделить из имеющихся в квартире частей, суд должен присудить компенсацию в денежной форме. Размер компенсации зависит от общего состояний недвижимости и ее технических характеристик.
Для четкого понятия о порядке пользованием доли в квартире, рассмотрим пример.
Квартира, была приобретена в период брака, после развода и раздела общей совместной собственности на трёхкомнатную квартиру возникло право общей долевой собственности по 1/2 у каждого из бывших супругов. Если комнаты по площади не равны, то и среднюю долю будет определить сложно. Иногда в таких ситуациях одному из дольщиков, необходимо отказаться от какой либо части своей доли, чтобы занять изолированную комнату. А на отказанную долю требовать возмещение компенсации. Так если в трехкомнатной квартире комнаты по 17,15 и 10 квадратных метров, то одному из дольщиков благоразумнее взять себе в собственность комнату в 17 квадратных метров, а за отставшие метры получить компенсацию от другого собственника.
Вопрос усугубляется, если определённые правила по использованию уже сложились, но из-за устоявшегося порядка нарушаются права одного из собственников. Сложная ситуация складывается, если не все комнаты в помещении изолированы друг от друга. Споры возникают, например, по причине того, что никому не хочется занимать проходные помещения.
Обеспечены споры и в том случае, если у собственников одинаковые доли, но при этом комнаты отличаются друг от друга по метражу. Ведь каждый хочет занять площадь побольше. Но выделение кому-то меньших габаритов может нарушить права других лиц.
Часто бывает и так, что один из собственников вообще не проживает на территории комнаты долгое время. Тогда тот собственник, который проживает в комнате, получает приоритетное право по выделению в своё пользования той части помещения, которое занимает.
На это не влияют основные характеристики. Даже если они более привлекательные по сравнению с другими объектами, которые находятся рядом. Тех же правил стоит придерживаться, когда имеется в виду определение порядка пользования муниципальной квартирой.
Правила выделения квартирной доли
Как выделить долю в квартире?
Есть ли правила проживания в квартире с долевой собственностью? Выделение или расширение квартирной доли путем пристройки долевладельцем чего-либо (выдел в натуре) – мероприятие, требующее соблюдения некоторых законодательных нюансов и правил.
Они во многом определяются ранее упомянутыми положениями ГК РФ, хотя в некоторых ситуаций не избежать обращения к Гражданско-Процессуальному Кодексу или даже к Уголовному.
В любом случае, в основе всех правил выделения квартирной доли стоят именно положения ГК РФ. Основными из них являются:
- Каждый собственник общего имущества имеет право на получение доли в нем, соразмерной его внесениям в благоустройство жилища и некоторым другим вещам.
- Если выдел доли одному из собственников общего имущества осуществляется в неполной мере, но он имеет право на получение компенсации за ту площадь жилища, которую у него отобрали. Естественно, оставить долю себе или получить за нее компенсацию – гражданин должен решать сам.
- Выдел доли в натуре одним из долевладельцем через пристройку какого-либо жилищного помещения к ранее разделенной собственности может быть осуществлен только при соблюдении ряда обязательных условий (смотрите ниже).
- В тех ситуациях, когда выделение доли в общей собственности одному из владельцев не может быть осуществлено, остальные долевладельцы обязуются выплатить ему эквивалентную потерянному имуществу денежную компенсацию.
- Процесс определения выделяемой части, к примеру, квартиры основывается на рассмотрении доказательств потенциальных долевладельцев, показывающих их заинтересованность в получении большей части собственности в полное владение. Определяется размер части имущества исходя из многих факторов: возраст, наличие детей, инвалидность, профессиональная деятельность и другие.
Выдел части собственности в натуре через пристройки – ситуации, которые необходимо рассматривать более подробно. Для осуществления подобной процедуры долевладелец должен соблюсти ряд условий:
- получить разрешение местных административных органов на проведение переустройства жилища;
- согласовать выделение доли с остальными долевладельцами;
- при осуществлении выдела доли в натуре долевладелец обязуется пересчитать размерность расходов. Он должен нести их исходя из нового размера своей доли (исключение – пристройка отдельная собственность лица);
- осуществляя выдел доли таким образом, владелец не должен наносить ущерб общей собственности, в противном случае он обязуется его возместить.
Решением спорных вопросов, возникших при выделении доли в натуре, происходит через суд.
Законно закрепить права на владение долями квартиры долевладельцы могут двумя способами: мирно (заключив соглашение между собой) или через суд. Каждый долевладелец обязуется выполнять пункты такого соглашения или положения вердикта суда.