Поменять вид объекта с «квартиры» на «дом блокированной застройки» стало легко
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поменять вид объекта с «квартиры» на «дом блокированной застройки» стало легко». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровая палата Забайкальского края сообщает, что в соответствии законом N 218-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса. Часть жилого дома объектом кадастрового учета не является.
Новые правила реконструкции квартиры в блокированном жилом доме
Согласно указу
«О мерах по совершенствованию строительной деятельности»
, блокированные дома, состоящие из нескольких квартир, должны строиться с разработкой подробного проекта
, с детальной прорисовкой узлов и систем и с обязательным прохождением
государственной экспертизы
.
Под новые правила подпадают все многоквартирные, в том числе и частные блокированные дома. Но вот что любопытно: экспертизу частники должны проходить с застройщиками любых других многоквартирных домов (пяти-, девятиэтажных) практически на равных, а вот строиться по-прежнему разрешено самостоятельно. В данном случае проведение госэкспертизы
обосновывается безопасностью
как гарантией, что пристраивающий ванную или расширяющий кухню сосед не разрушит жильё обосновавшимся за стеной совладельцам дома.
Разрешение на реконструкцию дома блокированной застройки
- Налоги и взносы
- Договоры и иные сделки
- Трудовые отношения, кадры
- Госсектор: учет, отчетность, финконтроль
- Хозяйственные ситуации
- Проверки организаций и предпринимателей
- Корпоративное право
- Бухгалтерский учет и отчетность
- Кассовые операции
- Государственные и корпоративные закупки
- Управляющие компании в многоквартирных домах
- Домашняя правовая энциклопедия
- Практика по Гражданскому кодексу
- Практика по Трудовому кодексу
- Практика по Налоговому кодексу
- Практика по Закону о защите прав потребителя
- Практика по Закону об ОСАГО
- Практика по КоАП РФ. Нарушения в области дорожного движения
- Все разделы Энциклопедии
- Производственный календарь
- Налоговый календарь
- Календарь статотчетности
- Курсы доллара США и евро
- Ключевая ставка и ставка рефинансирования
- МРОТ
- Размеры государственных пособий
- Памятки на все случаи жизни
- Штрафы за нарушение ПДД
- Интернет-сайты органов государственной власти
- Все справки (федеральные)
- Система СУТЯЖНИК
- Интернет-семинары
- Калькуляторы
- Конструктор правовых документов
- Формы документов
- Ответы Правового консалтинга ГАРАНТ
- Задать вопрос экспертам
- Семинары, программы повышения квалификации
- Экспресс-проверка контрагентов
- Путеводители
- Архив судебных решений
- Архив практики мировых судей
- Архив муниципальных актов
- Документы, вступающие в силу
- Изменяющиеся документы
- Документы, утрачивающие силу
Реконструкция частного дома: какие виды работ надо согласовывать?
В российском строительном кодексе домом блокированной застройки названо здание в 1-3 этажа, состоящее из 2-10 частей (квартир), каждая из которых имеет хотя бы одну общую стену (без проходов) с соседними блоками. Во всех квартирах есть выход на приусадебный участок. По сути это гибрид комплекса одноквартирных домов и многоквартирного дома с объединенными блоками.
Считать дом блокированной застройки разновидностью многоквартирного дома ошибочно, т.к. у его частей (квартир) нет общего выхода к местам общего пользования. Хотя они и имеют общие стены, но выходы на улицу у всех владельцев разные. Впервые таунхаусы появились в Англии, сейчас они очень популярны в США и многих странах Европы.
Эта терминология прочно закрепилось и в нашей разговорной речи. Как бы их не называли, но эти небольшие городские строения с несколькими квартирами с общими стенами отличает экономное использование земли. На первом этаже обычно находятся технические службы: гараж, баня, котельная, прачечная, кладовки и т.п.
Второй этаж служит кухней и гостиной, а третий предназначен для спален, детской и рабочего кабинета.
Признание дома, части дома блокированной постройки, владение и распоряжение
Если здание имеет не более трех этажей, от двух до десяти жилых составляющих с общими стенами и отдельные выходы из частей на обособленный участок, то можно оформить дом в качестве блокированной застройки. Процедура признания жилого дома блокированной застройкой предусматривает обращение в администрацию. У нее есть полномочия для признания, если на это есть основания..
Исполнительный комитет каждого муниципального образования самостоятельно принимает решение, какое максимальное количество блоков возможно разместить на земельном участке.
Как правило, администрация отказывает в призвании уже построенного дома жилым домом блокированной застройкой.
При возникновении спорных ситуаций необходимо обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.
Специальной нормативно-правовой документации, которая регламентирует требования и регулирует управление жилыми домами блокированной постройки не существует. Такие здания схожи и с многоквартирными объектами, и с частными владениями. По этой причине блоком строительного объекта управляет владелец, который и является ответственным за жилье.
Собственник при необходимости самостоятельно проводит ремонт и обслуживание дома. В МКД капитальный ремонт осуществляется за счет общего бюджета, а при аварийном состоянии постройки из региональных средств.
Перевод МКД в дом блокированной застройки
Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.
Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.
Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.
В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.
Разрешение на реконструкцию
Если планируемые работы попали в перечень, приведенный выше, то нужно получить решение на реконструкцию в местном исполнительном и распорядительном органе, это Администрации района, если дом в Минске или в сельском совете, если дом в сельской местности.
Нужно написать заявление и собрать документы, указанные в п. 3.1 единого перечня административных процедур, согласно постановления Совета Министров РБ от 17 февраля 2012г №156.
Для положительного решения и перечня запрашиваемых видов работ необходимо заранее подготовить эскиз или план — схему планируемых работ. Так у местного и распорядительного органа при принятии решения не будет сомнений и вопросов. Если ответить на вопрос с чего начать реконструкцию дома, наш ответ с эскизного проекта. Проектное бюро Тектоника предлагает разработку эскизного проекта, в ходе разработки эскиза будет произведен поиск варианта изменения жилого дома по вашему заданию, которое мы детально обсудим. После того, как вариант будет найден, то этот эскиз можно подать вместе с пакетом документов для получения решения.
Эскизный проект выполняется 10 рабочих дней, стоимость от 500 BYN. Заказать звонок
Решение на разрешение реконструкции жилого дома готовится 1 месяц.
Управление и право распоряжения домами блокированной застройки
Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.
Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).
Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.
Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.
Блокированный жилой дом — ВРИ ЗУ
В генеральных планах каждого населённого пункта, а также в разработанных Правилах землепользования и застройки участок земли, который предназначен для жилой застройки, дробится на отдельные территории, имеющие свои виды разрешённого использования. Дом блокированной застройки размещается на ЗУ, имеющем вид разрешённого использования для расположения на нём жилой застройки.
ДБЗ может возводиться на территории единого ЗУ или на нескольких смежных земельных участках.
В том случае, когда два или более собственника ЗУ принимает совместное решение о возведении ДБЗ, то для получения разрешения на строительство нужно будет сначала объединить несколько территорий в одну, подготовить план межевания полученного ЗУ, а затем поставить ЗУ на кадастровый учёт. Перед вводом блокированного жилого строения в эксплуатацию нужно будет разделить общую территорию на отдельные блочные земельные наделы. На каждый образованный земельный участок нужно будет оформить свой межевой план.
Покупка блока в блокированном доме
Приобретение блока требует проверки документов продавца и условий договора ввиду особого характера объекта недвижимости. Напомним: блок в блокированной застройке сам по себе не является долей. Поэтому в договоре купли-продажи предмет покупки должен называться именно блоком или домом, а не долей. Площадь блока в выписке из ЕГРН, которую предъявляет продавец, должна соответствовать площади, которая по договору переходит к покупателю.
Данная застройка требует соблюдения правил пожарной безопасности. Норма об обязательном расстоянии не менее шести метров между отдельными жилыми домами была исключена из закона о пожарной безопасности несколько лет назад. Дома, стоящие на разных участках, могут даже касаться друг друга и иметь общую стену, если они соответствуют критериям пожарной безопасности.
Без соблюдения правил пожарной безопасности органы противопожарного надзора не согласуют ввод здания в эксплуатацию, поэтому если у продавца есть разрешение на ввод, а сам блок в ЕГРН зарегистрирован как жилой дом, то с точки зрения административных норм предмет покупки является «чистым». Дав разрешение на ввод в эксплуатацию, администрация подтверждает соответствие строения всем требованиям технической безопасности.
Разногласия в законах и подзаконных актах приводят к тому, что иногда под видом блокированного дома покупателю могут предложить квартиру в многоквартирном доме, которая получила статус блока по невнимательности, некомпетентности регистратор или иным причинам.
Если есть выбор иного жилья, от покупки квартиры лучше отказаться; либо же, если принято решение купить эту квартиру, помнить о том, что местная администрация сможет, выявив несоответствие факта и документа, изменить статус недвижимости с блока на квартиру.
Собственник блока может надстраивать его до высоты в три этажа без согласования с соседями.
Надстройка квартиры уже потребует согласования с соседями, поскольку единый дом предполагает единый фундамент и перегрузка на него может привести к трещинам в стенах у соседей.
Итак, при покупке блока следует проверять:
- основание для введения в эксплуатацию;
- наименование предмета: блок или дом, но не доля (кроме случая долей в самом блоке);
- совпадение площади в выписке ЕГРН и в договоре;
- фактический характер недвижимости: блок или оформленная под блок квартира.
Положительные сторона приобретения блока: независимое проживание, как в частном доме, но совместное решение коммунальных вопросов, как в многоквартирном. Обычно коммунальные службы, реконструирующие водопровод, канализацию, протягивающие линии связи, обслуживают группы потребителей, поэтому обновление коммуникация вскладчину будет дешевле, чем для отдельного дома. Также выше безопасность, поскольку злоумышленник рискнёт проникнуть скорее в отдельный дом, нежели в блок, по соседству с которым есть ещё минимум один такой же.
Проект реконструкции здания
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой официальный документ, выдаваемый уполномоченным государственным органом, который подтверждает соответствие проектной документации реконструкции объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка и дает право осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства. Действующее законодательство не требует в обязательном порядке разработку проектной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Разработка проектной документации для объектов индивидуального жилищного строительства, как правило, осуществляется при строительстве малоэтажных коттеджных поселков.
Зачем нужно согласие на перепланировку?
Согласие требуется в том случае, если ремонтные работы затронут права третьих лиц.
Например, владелец квартиры не сможет получить разрешение у властей на перепланировку, не уведомив о планируемых работах других собственников квартиры.
Разрешение не будет выдано также в случае, если предполагаемые работы затронут капитальные конструкции многоквартирного дома, при этом согласие на данную работу от жильцов отсутствует.
Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, потребуется получить одобрение банка.
Владелец обязан проинформировать кредитную организацию о намерении провести ремонтные работы, так как временный статус жилья не позволяет в полной мере распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
Таким образом, согласие требуется получить для того, чтобы не нарушить права лиц, чьи интересы в данном деле будут затронуты.
Реконструкция квартиры в двухквартирном доме
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Несмотря на возможность использования упрощенной процедуры, трудности с приватизацией недвижимого имущества остаются. Целью является возможность использовать ускоренную и упрощенную системы регистрации находящихся на земельных участках объектов недвижимости. Это помогает вывести из тени объекты недвижимости и увеличить в будущем количество налогоплательщиков, которые станут вносить взносы за пользование участком. Зарегистрировать по этому закону можно дачный или садовый домик, находящийся на территории участка. Если ранее это можно было сделать намного сложнее, то сейчас достаточно собрать пакет нужных документов и обратиться в регистрирующий орган по месту расположения земельного участка и строений. Эта работа начинается с кадастрового учета, предшествующего государственной регистрации. Если до 2022 года для прохождения регистрации надо было заполнить и подать в регистрирующий орган декларацию с полной информацией о строении, то сейчас кадастровый учет дома осуществляется на основании технического плана. В декларацию собственники дома вносили примерные данные, что приводило к сокрытию реальной площади и даже к фальсификации данных о расположении строений и границ земельного участка. Оформление техпаспорта с 2022 года исключает ошибки и сознательное искажение информации, хотя и увеличивает стоимость регистрации. Сроки действия дачной амнистии Сроки переносились правительством РФ несколько раз. С 1 января 2022 года они снова продлены:
Согласие Собственников О Реконструкции Блокированного Жилого Дома Образец
Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с данными технических паспортов, составленных 23 марта 1992 г., жилой дом, находящийся по адресу: . является двухквартирным (т. 1, л.д. 9-15, л.д. 45-57).
В заключении проведённой по делу судебной строительно-технической экспертизы от 16 июня 2014 г. также указано, что работы по реконструкции квартиры 1 в жилом доме . по улице . района . края выполнены в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, дефекты в возведённых конструкциях отсутствуют. Выявленные повреждения жилого дома не имеют причинно-следственной связи с выполненными строительными работами по реконструкции дома. Техническое состояние дома относится к работоспособному, при котором обеспечивается несущая способность конструкций и отсутствует угроза обрушения (т. 2, л.д. 85-104).
Согласие Собственников О Реконструкции Блокированного Жилого Дома Образец
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2020 г. N 56-КГ16-1 Суд направил дело о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние на новое рассмотрение, поскольку ответчик получил от администрации района разрешение на реконструкцию принадлежащей ему части жилого дома; кроме того, по результатам технической экспертизы строительные работы выполнены с соблюдением строительно-технических норм, признаки наличия угрозы жизни и здоровью граждан вследствие разрушения конструкций второго этажа отсутствуют
Спор возник между двумя собственниками отдельных жилых помещений в доме. Один из них провел реконструкцию своей части дома, разобрав крышу и возведя второй этаж. Второй собственник обратился в суд, потребовав обязать ответчика привести переустроенное жилое помещение в прежнее состояние. Согласно доводам истца он не давал согласия на переустройство. Данное переустройство нарушает его жилищные права, поскольку дом стоит на едином фундаменте. В результате постройки второго этажа на фасаде образовалась трещина. Суды двух инстанций поддержали позицию истца. СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и пояснила следующее. В данном случае надо было выяснить статус дома, в котором расположены помещения сторон. От этого зависело правильное разрешение судом вопроса о необходимости получения согласия истца на произведенную ответчиком реконструкцию. ЖК РФ определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию «многоквартирный дом». Основной критерий отнесения дома к многоквартирному — совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. Так, в данном деле помещения общего пользования в жилом доме отсутствовали. Каждая из его частей располагалась на отдельном участке с самостоятельным кадастровым номером. Исходя из ГрК РФ, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным. Помимо прочего, также надо было учесть, что согласно ранее сформулированным разъяснениям отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Т. е. законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать ее использованию из-за ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Всё про дом и жизнь в нём
Разрешение от соседей нужно лишь для проведения таких строительных работ, которые могут непосредственно касаться жителей близлежащих домов (квартир). Сюда относятся изменения в фасаде и несущих конструкциях многоквартирного (сблокированного) дома, любая перепланировка в коммунальной квартире, проведение строительных работ в местах общего пользования, строительство дома либо постройки на слишком близком от соседнего участка расстоянии.
Если соседи не дают согласие, и решить этот вопрос мирным путём невозможно (толи их «жаба» душит, толи из вредности ставят палки в колеса), обращайтесь в суд. В этом случае следует обратиться за разрешением на осуществление строительства в архитектурный отдел исполкома в официальной письменной форме с приложением всех необходимых документов (копий). Соответственно, отказ тоже придёт в письменной форме. Затем его (отказ) нужно обжаловать в вышестоящем органе исполкома либо в суде (здесь уже понадобиться помощь профессионального юриста).
Образец согласие соседей на строительство дома образец
Вы можете прочитать тут). Согласование строительства с соседями является одним из важных моментов при получении разрешения на строительство. Без него ваша стройка может растянуться на неопределенное время. К тому же построенные с нарушениями жилье и постройки могут повлечь штрафные санкции.
Каждый человек, являющийся владельцем определенного земельного участка, может самостоятельно заниматься разными реконструкционными работами или строительством жилых строений, а также возведением хозяйственных построек. Но любые действия даже на своем участке должны осуществляться с учетом норм законодательства.
Дополнительно учитываются технические требования, а иначе можно столкнуться с разными проблемами с соседями. Если вовсе выявляется нарушение разными надзорными органами, то они могут выписать штраф нарушителям. Кроме штрафа может потребоваться снос объекта, поэтому каждый человек, который желает возвести на своей территории какой-либо дом, должен заранее определиться с оптимальным местом его расположения. Если он будет находиться ближе, чем в трех метрах от соседской территории, то на возведение потребуется согласие владельца этой земли.