Основания прекращения аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания прекращения аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.

Основания расторжения по инициативе арендодателя

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:

1. Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:

• использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
• портит землю;
• не соблюдает требование по рекультивации;
• не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
• не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
• возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.

1. Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:

• арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
• в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
• землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.

Расторжение договора аренды земли в связи со сменой собственника

Порядок действий сторон в случае смены собственника участка, а также в случае смерти арендатора регламентирован нормами ст. 617 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи переход права собственности на арендованный участок к другому лицу не является основанием для прекращения договора. То есть действующий договор аренды будет обременением для нового собственника.

Аналогичным образом разрешается ситуация и с арендатором в случае его смерти. Соответственно, права аренды перейдут к его наследникам, если только в договоре не прописано иное либо заключение сделки не было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, договор аренды земли может быть расторгнут по различным основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Наиболее простой способ расторжения сделки — взаимное волеизъявление сторон, которое оформляется в форме письменного соглашения. С отдельными субъектами арендных отношений (в частности, с муниципальными или государственными органами) договор аренды земли может быть расторгнут и по дополнительным основаниям, предусмотренным пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Из личного опыта могу сказать, что суды без особого энтузиазма выносят решения о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Исключительно в случаях, когда одно из описанных в статье оснований имеет место быть и это обстоятельство неоспоримо подтверждается представленными доказательствами, суд принимает решение о расторжении договора аренды.

В судах общей юрисдикции картина немного другая – договоры аренды расторгаются чаще.

Хотел бы упомянуть о специфике расторжения договоров аренды находящихся в общей долевой собственности, но это тема для другой статьи. Кому тема расторжения договоров аренды паевых земель особо интересна, может подписаться на мой блог (абсолютно бесплатно). Это позволит оперативно получать сообщения о размещении новых статей на сайте.

Расторжение договора аренды земли в суде

Если участники сделки не смогли прийти к общему мнению по поводу расторжения арендного контракта на земельный участок, то инициатор аннулирования договора аренды должен оформить исковое заявление, которое направляется в судебную инстанцию по месту регистрации земли.

Порядок действий инициатора расторжения в представленном случае:

Шаг 1. Для начала истцу следует правильно оформить исковое заявление и собрать пакет необходимой для расторжения документации;

Шаг 2. Далее, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, заявитель при подаче иска должен оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины равен следующим показателям:

• Для физических лиц сумма государственной пошлины составляет 2000 рублей;
• Для юридических лиц — 4000 рублей.

Расторжение договора аренды земли сельхозназначения

Согласно положениям нормативно-правовых актов Российской Федерации, расторжение арендного контракта на земельный участок, который предназначен для сельхозназначения, возможно только в том случае, если все работы на представленной земле окончены.

После того, как работы на обозначенной территории земли были завершены, участники договорных отношений имеют право прекратить дальнейшее сотрудничество. Процесс расторжения договора аренды в указанном случае не отличается от стандартной процедуры. Арендодатель и арендатор также могут заключить мирное соглашение, в котором указать все условия аннулирования документа. Помимо этого, инициатор также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию, в котором обозначить желание прекратить действие договора аренды на земельный участок. Для того, чтобы обратиться в суд по данному вопросу, инициатор также, как и в стандартном случае, должен попытаться решить разногласие досудебным способом, направив другой стороне сделки письменное уведомление с просьбой разрешить вопрос мирным путем.

Допускается ли расторжение документа?

Вне зависимости от того, с администрацией или с другим субъектом заключено соглашение, предусматривается возможность досрочного расторжения. Действующее законодательство говорит о том, что прекращение действия акта допускается в нескольких случаях. В частности, это происходит по соглашению сторон. Предусматривается договоренность участников относительно расторжению акта. Кроме того, иногда применяться для прекращения может судебная Процедура. Также инициатива выражается одним из участников. Это происходит, когда такая возможность отражена в тексте договора или напрямую в законодательстве. Возможность относительно прекращения рассматриваемых отношений прописана в земельном законодательстве.

Внимание следует обратить на положения гражданского закона. Там отражены ситуации, когда прекращение происходит в одностороннем порядке арендодателем.

Указать нужно на то, что иногда документ прекращает действовать в ситуации, когда есть на то воля обеих сторон. При этом причины такого поведения не потребуется обосновывать. Потребуется сформировать и подписать каждому участнику дополнительное соглашение. В нем прописывается, что отношения прекращают свое действие. Стоит отметить, что в рассматриваемой ситуации обязательным действием становится проведение государственной регистрации. Это происходит, когда изначально соглашение подлежало регистрации при обращении в отделение Росреестра. Подобные ситуации происходят, когда соглашение сформировано на срок более одного года. Кроме того, регистрация становится обязательной, когда второй стороной выступает юридическое лицо. Важно отметить, что оба участника выражают добрую волю относительно того, чтобы подписать договор. В частности, в нем могут прописываться разные условия.

К примеру, арендатору позволяют на протяжении определенного срока использовать надел для того, чтобы вывезти с него свое имущество. Кроме того, условием может становится то, что гражданин выплачивает определенную компенсацию за то, что отношения расторгаются ранее установленного срока.

Как расторгается договор аренды муниципального земельного участка с самовольными постройками?

Возведение самовольных построек на арендованном участке является основанием для одностороннего расторжения соглашения. Чтобы не возникло трудностей при расторжении, участок должен быть предоставлен не для строительства (такое право не обозначено в договоре), либо объект недвижимости возведен без разрешения на строительство. Если хотя бы один из этих признаков имеется, арендодатель вправе:

1. Составить уведомление о расторжении и направить его в адрес второй стороны сделки;
2. Предложить заключение соглашения о досрочном расторжении;
3. Обратиться в суд в случае отказа от подписания такого соглашения.

Арендатор тоже может обратиться за расторжением договоренностей, если самовольные постройки возведены на участке до него. Но подобные ситуации возникают реже.

По общему правилу уведомление о расторжении надо направлять за 3 месяца до фактического разрыва правоотношений. В данном документе нужно указать основания – возведение самовольной постройки на участке, не предназначенном для строительства. Уведомление направляют заказным письмом с перечнем вложенной документации. На ответ дается 30 дней.

• Если арендатор согласен с нарушениями и обязуется устранить их последствия в обозначенный срок, на основании такого ответа составляется соглашение о расторжении.
• Если он не соглашается расторгать сделку, либо не ответил в установленный законом срок, арендодатель вправе обратиться в суд.

В статье 46 ЗК РФ прописан ряд оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

По инициативе арендодателя:

• в случае, если арендатор нарушил условия пользования земельным участком, обозначенные в договоре;
• арендатором был нарушен график, выделенный для изучения территории;
• лицом не были уплачены обязательные платежи в течение последних двух раз;
• земельный участок не был использован по назначению;
• вследствие проведенных мероприятий арендатором на участке ухудшилось плодородие земли.

В свою очередь у арендатора также есть ряд оснований для расторжения договора аренды:

• арендуемый участок оказался непригодным для использования его по назначению;
• арендодатель умышленно препятствует проведению работ на арендуемом участке;
• нанимателю не было сообщено о весомых недостатках территории.

В случае, если у сторон сделки появились выше перечисленные основания, то они вправе заявить о своем желании расторгнуть договор аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды невозможно, если:

• на участке проводятся сельскохозяйственные работы;
• в других случаях, предусмотренных федеральным законом.

Расторжение договора аренды участка, заключенного с администрацией муниципалитета или органа госвласти

Земельное законодательство предусматривает самостоятельные основания расторжения договоров аренды земли, арендодателями по которым являются муниципалитеты и органы государственной власти. Так, расторжение договора аренды земельного участка с администрацией или государством возможно на основании пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ, если:

• земля используется с нарушением требований, установленных земельным законодательством в п. 2 ст. 45 ЗК РФ (например, арендатор наносит вред земле, игнорирует обязанности по целевому использованию);
• расторгнут договор комплексного освоения территории в отношении переданного в аренду участка либо арендатор не исполняет условия указанного договора;
• в границах территории участка установлена зона с особыми условиями использования земли и использование участка по целевому назначению вследствие этого невозможно.

Какими способами можно досрочно расторгнуть договор аренды земли?

Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия.

Беспроблемным решением является разрыв договора по обоюдному согласию всех его участников. На практике возможны случаи, когда только одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописан в Федеральном законе от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (по тексту — №101-ФЗ).

Так, ст.14 №101-ФЗ содержит специальные правила расторжения такого договора в части земельного участка, находящегося в собственности 5 и более лиц.

Все действия, связанные с земельным участком, осуществляются по решению участников долевой собственности. Условия договора аренды земли также должны рассматриваться на общем собрании участников долевой собственности.

Например, для того чтобы собрание считалось правомочным нужно, чтобы на нем присутствовали участники, у которых доля в собственности составляет не менее 50% от общего числа (п.5 ст.14.1 Закона №101-ФЗ).

При защите нарушенного права арендаторам необходимо учитывать, что оспаривание решения ГЗК, а также распоряжений ДГИ в порядке публичного производства является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы являются поручениями органам исполнительной власти города и не являются действиями, порождающими, изменяющими либо прекращающими гражданские права и обязанности, вытекающие из гражданских договоров, заключенных правительством Москвы с третьими лицами.

ГЗК создана для оперативного решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия. Решение ГЗК является лишь предпосылкой к совершению в установленном законом порядке определенных действий, связанных с расторжением договора аренды земельного участка. Сами решения не изменяют и не прекращают договора аренды земельного участка, следовательно, не нарушают права и законные интересы арендатора (см. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2013 года по делу N А40-73725/12-150-738).

Спор о правомерности действий арендодателя, связанных с расторжением договора аренды, не подлежит рассмотрению по правилам производства по делам, возникающим из публичных отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя имеют гражданско-правовой характер (см.: Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 22 мая 2013 года по делу N А40-145481/12, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2013 года по делу N А40-143314/12).
Лицом, ответственным за одностороннее досрочное расторжение договора аренды, является Департамент городского имущества города Москвы.

Порядок действий по инициативе арендодателя

Больше сложностей возникает, если нет взаимного согласия в вопросе прекращения арендных отношений.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.

Расторжение по желанию арендодателя проводится в следующем порядке:

1. Выявление оснований для одностороннего прекращения договора аренды (согласно законодательству РФ).
2. Направление арендатору письменного предупреждающего письма о намерении прекратить арендную сделку (оформляется в свободном виде).
3. Получение ответной реакции от арендатора (письменное согласие или отказ) – на это отводится 30 дней, если иное не указано в самом договоре.
4. При согласии арендатора заключается соглашение о расторжении.
5. Отсутствие реакции арендатора в 30-тидневный срок дело переносится в судебные органы.
6. При несогласии арендатора вопрос решается в суде, в связи с чем, арендодателем направляется исковое заявление в судебные органы.

Похожие записи:

• Повышение пенсии инвалидам 1, 2 и 3 группы и индексация ЕДВ в 2023 году
• Строительство на землях сельскохозяйственного назначения
• Что изменится в отчётности с 2023 года